Plus-value immobilière : montant et imposition

Lors d’une transaction immobilière (résidence secondaire), il peut arriver que le prix de vente soit supérieur au prix d’acquisition du bien. Le vendeur réalise alors une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les plus-values immobilières : forfait, calcul, fiscalité, exonération.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière lors de la vente d’une maison ?

Lorsqu’un propriétaire vend son bien, sa résidence secondaire, il est possible que le prix de vente soit supérieur au prix auquel il l’a acheté. Le propriétaire réalise alors une plus-value immobilière.

La plus-value correspond donc à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. Sur le montant de cette plus-value, l’État prélève un impôt.

Lors d’une transaction immobilière, c’est le notaire qui calcule le montant de la plus-value immobilière et qui collecte l’impôt sur le revenu correspondant pour le reverser à l’État.

Quand paie-t-on une plus-value sur la vente d'une maison ?

Les plus-values immobilières taxables à l’impôt sur le revenu concernent les opérations suivantes :

• La vente d’un bien immobilier (maison, appartement, forêt, terrain).

• La vente d’un droit attaché à un bien immobilier tel qu’une servitude immobilière.

• L’échange de biens, le partage ou l’apport en société (pour des entreprises non soumises à l’impôt sur les sociétés).

• La vente de biens ou de droits par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) ou un FPI.

• Résidence principale et résidence secondaire : la même plus-value immobilière ?

  La plus-value sur la vente d’une résidence principale et de ses dépendances est totalement exonérée de l’impôt sur le revenu.

  Cela doit toutefois être la résidence principale du vendeur au moment de la cession.

  En revanche, en France, la plus-value applicable sur la vente d’une résidence secondaire est imposable à hauteur de 36,20 %.

  Comment calculer la plus-value sur la vente d’un bien immobilier ?

  Le montant de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition.

  Il dépend aussi de la durée de détention du bien.

  Le prix de vente du bien immobilier

  Le prix de vente d’un bien immobilier correspond à celui qui est inscrit dans l’acte de vente lors de la cession du logement.

• Sur ce prix, peuvent être déduits, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente comme ceux des diagnostics obligatoires ou la TVA acquittée.

• D’un autre côté, le prix de vente peut être augmenté des sommes versées au profit du vendeur comme des indemnités d’éviction.

• Le prix d’acquisition correspond au prix du bien lorsque le propriétaire l’a acquis, augmenté des frais d’acquisition et des travaux.

• Si le bien a été acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte notarié. Il correspond au prix payé au moment de l’achat.

• Si le bien immobilier a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition correspond au prix indiqué dans l’acte de succession ou de donation majoré des frais réels d’acquisition.

• Comment est majoré le prix d’acquisition d’un bien immobilier ?

  Pour les frais d’acquisition ou les travaux

  La valeur vénale d’acquisition est augmentée d’un montant forfaitaire de 7,5 %, pour prendre en compte les frais d’acquisition ou leur montant réel s’ils sont supérieurs (notaire, droits de mutation à titre gratuit, droits d’enregistrement, TVA, commissions, etc.).

  Le prix d’acquisition peut être augmenté du montant des travaux réalisés par le propriétaire. Les travaux pris en compte sont la construction, la reconstruction, l’agrandissement et l’amélioration.

  Méthodes de calcul pour les travaux

  Ces dépenses de travaux peuvent augmenter le prix d’acquisition selon deux modalités de calcul différentes :

• Soit via un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition. Le vendeur n’a alors pas à établir la réalité des travaux.

• Soit pour le montant réel des travaux réalisés, à condition que les travaux aient été réalisés par une entreprise (facture à l’appui).

• Ce dernier a donc intérêt à demander l’application du montant forfaitaire de 15 % lorsqu’il ne peut pas justifier de dépenses réelles supérieures à 15 % du prix d’acquisition.

  Combien de temps faut-il attendre pour ne pas payer de plus-value immobilière ?

  La plus-value est réduite d’un abattement qui est fonction de la durée de détention du bien immobilier.

  L’abattement est aussi différent selon qu’il s’agisse de la plus-value immobilière au titre de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. Cet abattement s’applique à compter de la sixième année de détention du bien immobilier.

  Abattement sur l’impôt sur le revenu

  Pour le calcul de l’impôt sur le revenu :

• L’abattement est de 6 % chaque année entre la sixième et la 21e année.

• Il est de 4 % la 22e année.

• L’exonération de l’impôt sur le revenu est acquise au-delà de 22 ans de détention.

• Abattement sur les prélèvements sociaux

  Pour le calcul des prélèvements sociaux :

• L’abattement est de 1,65 % chaque année entre la sixième et la 21e année.

• Il est de 1,60 % la 22e année.

• Il est de 9 % chaque année entre la 23e et la 30e année.

• L’exonération est acquise au-delà de 30 ans de détention.

• Le prix d’acquisition de la résidence principale ou secondaire

Source "capital.fr"